На сегодняшний день профессиональное сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью – это необходимая и достаточная составляющая успеха таких сделок. Если, к примеру, в действующем законодательстве Вы разобраться способны, благо, информационное поле достаточно обширно, то обойти все подводные камни и избежать обмана поможет только многолетний опыт специалиста.

Коммерческая недвижимость – это комплекс имущества широкого спектра. В него входят как недвижимость так и движимые вещи, интеллектуальная собственность – торговая марка, авторские и патентные права и многое другое. Как правило, комплекс такого имущества выражается в понятии – предприятие.

Статья 132 ГК РФ раскрывает понятие Предприятия. Содержание данной статьи говорит о том, что предприятием это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Законодатель подчёркивает, что предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. Предприятие в целом, или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Это земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

При сделках с имущественными комплексами рекомендуется на этапе заключения сделки сначала подписывают не основной, а предварительный договор. Предварительный договор выступает своеобразной страховкой для контрагентов на тот случай, если в процессе устранения возможных проблем с отдельными видами имущества в комплексе одна из сторон внезапно передумает заключать сделку.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора): «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Обычно предварительный договор оформляют тогда, когда, например, в процессе проверки недвижимости выявлены какие-либо проблемы, и ясно, что на их устранение уйдет много времени. В такой ситуации стороны, в целом заинтересованные в заключении сделки, сначала работают над составлением предварительного договора устраняются все проблемы, и только после этого оформляется основной договор купли-продажи.

Предварительный договор выступает своеобразной страховкой для контрагентов на тот случай, если в процессе устранения проблем одна из сторон внезапно передумает заключать сделку. В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ в ситуациях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от подписания основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении оформить договор (на условиях предварительного).

Далее составляются договоры отчуждения имущества, передаточные акты и иные документы, сопроводители согласуют тексты документов с обеими сторонами сделки. На таком этапе происходит оформление необходимых для сделки доверенностей, в отношении продаваемых зданий (помещений) заказывают документы технического учета (БТИ), в отношении земельных участков — бумаги кадастрового учета (кадастровые планы). На том же этапе стороны обсуждают и согласуют порядок расчетов.

После согласования и подписания всех необходимых документов их подают в соответствующий регистрирующий орган. В Москве им является Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве. По окончании регистрации представители сторон получают необходимые зарегистрированные документы, производят оставшиеся расчеты. На этом сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью заканчивается – юридическое вмешательство может потребоваться, только если возникла необходимость опротестовать результат сделки.